Jenis Pinjaman Membeli Rumah/Hartanah?? Term (Tempoh) VS Flexi?

Assalamualaikum w.b.t,

Ramai dikalangan kita terpaksa berhutang untuk membeli rumah dan kenderaan dari pembiaya kewangan, samada membuat pinjaman dengan bank, pinjaman dari perbendaharaan bagi kakitangan awam, dari tabung syarikat (contoh Petronas), dari institusi insurans (contoh ING) atau FAMA (father and mother). Terma perjanjian pula terbahagi kepada dua yang utama iaitu secara Islamik atau Konvensional. Bagi kes FAMA atau DADDY-KASI kebiasaanya kadar keuntungan tidak termaktub dengan BLR/BFR (Bank Negara) dan lebih fleksibel kaedah pembayarannya. Oleh itu sewajarnya, kita memahami tentang hutang-piutang yang kita buat, pilihan yang kita ada dan merancang kemudiannya untuk mempercepatkan pembayaran samada dari lebihan pendapatan atau menggunakan tabungan KWSP yang dibenarkan. Hutang tak dapat lari dari tempoh, lagi panjang tempoh lagi tinggilah jumlah yang perlu dibayar kelak.

Bagi kakitangan awam atau syarikat-syarikat persendirian yang memberi pinjaman kepada kakitangan mereka biasanya masih menggunakan kaedah konvensional (TERM LOAN) yang diIslamkan pendekatannya supaya menepati kehendak syariat Islam dimana pemberi hutang dan yang mengambil hutang bersetuju dengan perjanjian pinjaman berkenaan yang kebiasaannya kadar keuntungan pada 4% setahun samada tetap sepanjang tempoh pinjaman atau "daily rest / monthly rest".

Namun majoriti kita lebih terikat dengan pinjaman dari Bank Komersil atau Syarikat Insurans. Di sini saya tidak mahu mengulas tentang pendekatan perjanjian perbankan konvensional atau Islam, hanya menjelaskan  untuk pengetahuan umum konsep berjangka (TERM) dan fleksi (FLEXI). Antara terma perjanjian Islam yang digunakan adalah seperti di bawah. Penjelasan lanjut bolehlah tanya kepada pakar-pakar seperti Dr. Fauziah  (pakar perbankan syariah) atau yang lainnya. Kaedah Islamik dan Konvensional nampak sama tapi tarak serupa nooo! Yang paling penting jangan terikat dengan riba, nanti teraba-raba kat akhirat kelak.

Bai-Bithaman Ajil (deferred payment sale)
Bai-Bithaman Ajil refers to the sale of goods on a deferred payment basis at a price which includes a profit margin agreed by both parties.

Bai-Al Inah (immediate cash)
Bai-Al Inah refers to the selling of an asset by the Bank to the customer through deffered payments. At a later date, the Bank will repurchase the asset and pay the customer in cash terms.

Al-Musyarakah (joint venture)
Al-Musyarakah refers to a partnership or joint venture for a specific business purposes with a profit motive, whereby the distribution of profits / losses will be apportioned according to the capital contributed.

Qardhul Hassan (benevolent loan)
Qardhul Hassan refers to an interest-free loan. The borrower is only required to repay the principal amount borrowed, but he may pay an additional amount at his absolute discretion, as a token of appreciation.

Al-Ijarah Thumma Al-Bai' (hire and purchase)
Refers to two contracts undertaken separately and subsequent as follows:
(i) Al-Ijarah contract (hire); and
(ii)Al-Bai' contract (purchase).
Under the first contract, the customer hire the goods from the Bank at an agreed rental amount over a specified period. Upon expiry of the hiring period, the customer enters into a second contract to purchase the goods from the Bank at an agreed price.

Terma-terma lain rujuk, definisi perbankan dari bank-bank pilihan anda.

APAKAH YANG DIKATAKAN KAEDAH PINJAMAN BERJANGKA (TERM) DAN FLEKSI (FLEXI)?

Ramai yang keliru, termasuklah saya pada awalnya. Dalam pasaran pembiayaan hartanah terdapat dua pinjaman yang diketahui secara meluas iaitu "TERM" dan FLEXI. Penilaian semua pinjaman pastinya berasaskan unsur wang (atau barangan), tempoh, "cooling off period", kadar dan kaedah perjanjian (yang menentukan nilai hutang atau barangan selepas tempoh tertentu serta terma pembayaran dan sebagainya).

Secara umumnya sekarang ini kaedah pengiraan keuntungan bagi kedua-dua jenis pinjaman ini adalah sama dikira berasaskan "daily-rest" / rehat harian (betul kea terjemahan aku nih?) bersandarkan kepada BLR/BFR yang ditentukan oleh bank negara. Tetapi ada juga pembiaya yang menetapkan kadar keuntungan adalah tetap seperti ING pada 5.5% + "daily rest" (sila semak "interest"/riba mutakhir di ING).

Kebanyakkan pembiaya dari bank bersandarkan BLR/BFR - 1.8%, atau sebagainya mengikut terma dan perjanjian. Ada juga pembiaya yang tidak mengira secara "daily rest" (pengiraan keuntungan berdasarkan jumlah baki pinjaman  secara harian) tetapi secara "monthly-rest" atau langsung "fixed"/tetap "sepanjang zaman" pinjaman. Semua termanya bergantung kepada tawaran yang diberikan kepada si pemimjam. Perhatikan dan ambil masa untuk memahami terma perjanjian sebelum mengambil sebarang pinjaman atau membuat hutang.

Apa itu "TERM LOAN" dan "FLEXI LOAN dan SEMI-FLEXI"?

"TERM LOAN"/Pinjaman Berjangka/Bertempoh:

Ciri-ciri bergantung kepada surat tawaran dan terma perjanjian;

a) Bank membenarkan peminjam untuk melunaskan sebahagian jumlah pinjaman/"prinsipal" tetapi perlu memaklumkan secara bersurat kepada bank. Kaedah pembayaran ini lebih dikenali sebagai "Partial Settlement" yang boleh mengurangkan tempoh atau jumlah hutang keseluruhan. Tetapi ada juga bank yang tidak membenarkan "Partial Setlement", semua bayaran tambahan dikira sebagai bayaran bulanan lebih awal / "advanced payment".

b) Bank tidak membenarkan sebarang pengeluaran wang dari jumlah pembayaran tambahan yang dibuat sebelum ini sekiranya wang diperlukan pada masa akan datang.

"FLEXI LOAN"

a) Bank akan menyediakan Akaun Semasa yang bersambung dengan Akaun Pinjaman.
b) Bank membenarkan bayaran tambahan dibuat untuk mengurangkan prinsipal pinjaman dengan mendepositkan jumlah wang berkenaan samada ke akaun semasa atau akaun pinjaman yang mana ianya akan diselaraskan tanpa perlu memaklumkan kepada bank.
c) Wang berkenaan boleh dikeluarkan samada menerusi ATM atau Cek tanpa perlu memberitahu bank. Ada bank yang mengenakan caj bulanan lebih kurang RM10 dan ada bank yang mengecualikannya.

"SEMI FLEXI LOAN"

a) Bank membenarkan untuk membuat bayaran tambahan untuk mengurangkan prinsipal tetapi perlu memaklumkan kepada bank.
b) Bank membenarkan pengeluaran jumlah tambahan yang dimasukkan dan dicajkan yuran proses antara RM10 hingga RM50 bergantung kepada bank. Had bilangan pengeluaran tahunan juga berbeza antara bank dengan bank yang lain.


PILIHAN PEMBIAYAAN HARTANAH ANDA?

Pilihan yang mana mudah, cepat habis bayar atau sebagainya adalah pilihan anda. Namun, bagi seorang Islam buatlah penilaian dan pastikan setiap pembiayaan yang diambil adalah patuh syariah. Dunia Senang, Akhirat Aman! Sebelum membuat keputusan, bandingkan tawaran yang diberikan antara satu bank ke satu bank yang lain. Bank matlamat utamanya adalah membuat untung semaksima mungkin. Lagi tak faham seseorang dengan terma pinjaman, lagilah bank suka. Elakkan terperangkap dalam hutang yang membebankan anda. Rancanglah kewangan anda. Sentiasa kena beringat, langit tidak sentiasa cerah, sediakan payung sebelum hujan, namun adakalanya payung juga tidak mampu menampung ribut yang melanda. BLR/BFR dimaklumkan akan mulai naik tahun ini secara berkala, apakah benar begitu?

Wallah hu 'alam. 
"Mengambil Riba Haram, Menggalakan Riba dan Terperangkap Dengan Riba Macam Mana?"